06
2016
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复旦大学官方微博中介是否有责? 上海房产律师崔萍--合同签完发现贷款折半-上海房产律师崔萍

中介是否有责? 上海房产律师崔萍||合同签完发现贷款折半-上海房产律师崔萍
本来以为贷款能贷六成,签完买卖合同之后却被银行告知其所购的为非普通住宅,只能贷三成。三成与六成之间是300万元的差距,拿不出来就代表着千万元的“豪宅”就此泡汤。广州的陈女士近期为这事焦头烂额,她觉得之所以造成这种结果两只小山羊,一开始中介的误导负很大的责任。
起因:欲买四房大宅4月即签合同
陈女士生下宝宝后,为改善住房,一直想买个大一点的房子,希望让家人过上好的生活。经人介绍,她结识了某地产的中介,由中介帮她找房。几个月前,中介帮其觅到一处,位于天河区珠江新城,四房,149平方米,包车位1010万元。
陈女士称,中介一直游说该房子多好多好,说珠江新城很少有这样的笋盘,建议其尽早拿下。陈女士由此心动,很怕自己买不上,于是在中介鼓动下,4月24日就签订了买卖合同(三方)。
按合同约定,买方向卖方支付100万元作为购房定金贵州恋歌,向中介支付中介服务费8万元。当天,陈女士向中介交了1万元,向卖方交了第一笔定金10万元,剩余在规定时间内交齐。
陈女士称,签合同之前她曾经问过中介“3·18政策出来后,对其买房贷款是否有影响”白犬坟,对方发来一张贷款政策的图解,称其可以贷款六成。
转折:缺口几百万,哪里筹那么多钱?到5月初,陈女士向广州某银行咨询贷款事宜。这时,银行工作人员告诉她大众悬浮车,其所购买的住宅面积在144平方米以上,属于非普通住宅,因政策规定,最多只能贷三成。
陈女士表示,自己在签合同之前并不清楚“非普通住宅”的意义,只知道149平方是豪宅,要交豪宅税,但不知道超过144平方米就叫“非普通住宅”。银行的一番话让陈女士整个蒙掉,因为总成交价巨大,三成和六成能差好几百万元,一时从哪里筹借那么多钱?
事情发生后,复旦大学官方微博陈女士只得马上跟中介、卖家说明情况,称因贷款原因无法购房。不过,陈女士和卖家沟通并不顺利。陈女士的10万元定金、1万元中介服务费也无法索回。并且,陈女士若单方违约,损失更大。因为,按合同规定,无论守约还是违约,向中介支付的服务费无权要求退回;买卖双方之守约方若解除合同有权要求违约方支付相当于成交价10%的违约金。戴景耀
两个月来,陈女士始终沉浸在“没有能力履行合同”的苦恼和担心中。她表示,这一切与中介一开始的误导有很大关系:“现在回想,整个事情都是坑”。陈女士认为当初中介发了一个“假图片”,诱使其签了合同:“中介所发图片上,广州无房有贷款记录一类,无论普通还是非普通住宅都是首付40%,这个图片是假的,实际上广州非普通住宅首付70%。”
陈女士表示,该中介在签合同之前并没有说清楚是“非普通住宅”,直到5月向中介询问,中介才向其核实是“非普通住宅”,只能贷三成。
中介:贷多少不是我们决定根据陈女士所发截图,该中介朋友圈自我介绍为“珠江新城豪宅专家、10年房地产销售经验”。“一个当了十年的中介,怎么可能不了解国家政策?是不专业还是利欲熏心?”陈女士质疑。
中介表示,“我们作为中介陈君文,在签合同之前肯定和买卖双方都有沟通。至于最后银行能贷多少,不是我们所能决定的”。当想进一步确认其如何和陈女士沟通房贷政策、贷款比例问题时,中介称“谈的时间很长风雷速递,我现在无法答复你”。律师建议
中介公司是否有为客户提供贷款咨询的义务法律法规并无明文规定高宠简介,因此向客户提供贷款咨询并不是中介公司的法定义务校刀手。但因大多数买方会选择以贷款形式支付楼款,贷款问题往往成为买方决定是否购买交易房屋的核心问题,实践中,中介公司为促成买卖合同的签订以及体现自身的专业性,一般会为客户提供贷款咨询。
中介公司为客户提供贷款咨询时,因毕竟不是银行贷款专业机构,税费政策变化又较快,各个银行贷款政策又有所不同,计算过程中又不排除出现计算错误情况,所以可向买卖双方告知大概贷款情况,并在签署合同前明确告知买卖双方自行去银行部门咨询相关贷款事宜,其提供的计算结果仅供参考,最终以银行计算的结果为准,以规避相关法律风险。如果客户参照中介公司给出的书面贷款意见来签署买卖合同,后期因银行贷款出现问题导致合同履行不能,中介公司需要承担相应的责任。
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崔萍律师,上海科尚律师事务所高级合伙人,上海市普陀区人民政府信访接待律师顾问团律师,上海市普陀区交警支队调解委员会委员,上海市普陀区企业服务中心咨询律师。
崔律师从事法律服务工作多年幸福里九号,具有深厚的法学理论功底及丰富的执业经验,坚持“诚信服务、勤勉尽责”的执业原则,秉承“实现客户合法利益最大化”的执业理念,赢得众多客户的一致赞誉。
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